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Wohnungseigentums-modernisierungsgesetz

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz führt seit Inkrafttreten am 01.12.2020 zu zahlreichen Änderungen im Wohnungseigentumsrecht.

Modernisierungsmaßnahmen bedürfen in Zukunft nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zukünftig genügt in der Regel eine einfache Mehrheit der Stimmen.

Weiterhin steht nun jedem Wohnungseigentümer ein Anspruch darauf zu, auf eigene Kosten eine Ladestation für Elektrofahrzeuge zu installieren sowie einen barrierefreien Wohnungsaus- und -umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz und einen schnelleren Internetanschluss zu erhalten.

Weitere Änderungen haben sich bezüglich der bisher nicht erforderlichen Sachkunde von Personen ergeben, die als Hausverwalter eingesetzt werden. Der Nachweis besonderer Sachkunde wird zwar weiterhin nicht verlangt. Jeder einzelne Eigentümer kann aber darauf bestehen, einen Hausverwalter einzusetzen, der qualifiziert ist und damit die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat. Erweitert wurden auch die Vertretungsbefugnisse des Verwalters. Dieser hat nun keine Einschränkungen mehr bei der Vergabe von Handwerks- und Bauaufträgen. Er kann künftig in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, solange diese nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümer führen. Zugunsten der Wohnungseigentümer gibt es zukünftig auch ein gesetzlich festgeschriebenes Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, sowie auf einen jährlichen Vermögensbericht des Verwalters. Aufgrund dieser Aufgaben- und Kompetenzerweiterung des Verwalters wird auch die Funktion des Verwaltungsbeirats gestärkt. Dieser soll den Verwalter überwachen und bei Pflichtverletzungen nur im Falle von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit einstehen. Die Anzahl seiner Mitglieder kann nun durch die Wohnungseigentümer flexibel festgelegt werden.

Zur Vermeidung von Wiederholungsterminen ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Aufgrund der COVID-19 Pandemie ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, online an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Einberufung der Versammlung kann nun auch in Textform (dazu reicht z.B. das Versenden per E-Mail) erfolgen, und zwar mit einer Frist von drei – statt wie bislang zwei – Wochen.

Auch hinsichtlich der Umlaufbeschlüsse ist das Schriftformerfordernis nicht mehr zwingend einzuhalten. Sowohl die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss als auch die ent-sprechende Zustimmung zur Beschlussfassung kann nun in Textform durch die Eigentümer erfolgen.

Schließlich ergeben sich auch für Wohnungsmieter aus den Neuregelungen relevante Änderungen. Wer Mieter einer Sondereigentumseinheit ist, muss zukünftig Baumaß-nahmen in der Wohnung dulden. Hinsichtlich der Kostenumlage ergeben sich ebenfalls Neuerungen für den Mieter. Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nicht mehr nach An-teil der Wohnfläche, die der jeweilige Mieter bewohnt. Vielmehr sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nun die Betriebskosten nach dem Maßstab auf den Mieter umzulegen, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Verteilung der Betriebs-kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt.

Fazit: Die Neuregelungen bringen zahlreiche Erleichterungen und zeigen insbesondere bei der Elektromobilität eine klare Tendenz des Gesetzgebers hin zur Förderung von Nachhaltigkeit.

Dr. Stephan Kessen und Hendrik Nowak, Wissenschaftlicher Mitarbeiter

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